קיימת חובה בהגשת חוות דעת שמאית בתביעה לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק

שם ומספר הליך : ערר(מרכז)317/16 חיים ואהובה צ'רני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

ערכאה : ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עוה"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה : 8.3.18. פרטי הנכס: לא צוין. ב"כ המשיבים: עוה"ד תומר גור.

בשני עררים אשר הוגשו בעקבות החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון לדחות את תביעת הפיצויים מכוח סעיף 197 בגין אישורה של תכנית שד/4/213 וזאת בשל העובדה כי לתביעות אלו לא צורפה חוות דעת שמאית, כנדרש על פי תקנות התכנון והבנייה.

תקנה 3 לחוק התכנון והבנייה קובעת כי: "תובע יצרף לטופס שבתוספת הערכה של שמאי מקרקעין וכן ראיות לאימות העובדות המפורטות".

בעניינו, העוררים הגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ללא צירוף חוו"ד שמאית מטעמם.

העוררים טענו כי בהתאם לתקנה 2 לתקנות הגשת תביעה לפיצויים, חוות הדעת השמאית היא מסמך נלווה לתביעה ואינה מהווה את התביעה עצמה, לכן, לכל היותר יש לקבוע כי נפל פגם בהגשת התביעה, פגם שעל פי טענתם ניתן לריפוי באמצעות הגשת חוות הדעת במועד מאוחר יותר.

מנגד, סברה הועדה המקומית כי טופס תביעה מהווה את לב תביעת הפיצויים, עקב כך, לטענת הועדה תביעה אשר מוגשת ללא חוות דעת דינה להידחות.

ועדת הערר פתחה וציינה כי על מנת לבחון פגיעה במקרקעין בשל תכנית יש לבדוק את שווי המקרקעין לפני ואחרי התכנית, כאשר בדיקה זו נעשית בדרך של הערכה שמאית, דהיינו, על פי תקנה 3 המפורטת מעלה ישנה דרישה לצרף לתביעה חוות דעת שמאית.

ועדת הערר ציינה כי השאלה המשפטית העיקרית אשר עומדת בפניה היא האם אי צירוף חוות דעת שמאית לתביעת הפיצויים מהווה פגם הניתן לריפוי או שמא מדובר במצב בו לא יתאפשר לבעלי הדין לצרף את תביעת הפיצויים בכללותה לכתב הערר.

ועדת הערר חזרה וציינה כי מול חשיבות הזכות לקבלת פיצויי יש להבטיח ודאות תקציבית בפעולת הרשות. בשל כך, הוגבלה תקופת הזמן להגשת תביעת פיצויים. בניגוד למסמכים אשר במקרים מסוימים ניתן להגישם גם לאחר הגשת התביעה או במקרים מיוחדים גם במסגרת הערר עצמו, חוות הדעת השמאית היא לב ליבה של התביעה וכי הקביעה לפיה תביעת פיצויים חייבת להיות מלווה בחוות דעת כאמור היא האיזון אליו רצה המחוקק להגיע.