זכויות לתביעת פיצויים מכוח סעיף 197

נושא הדיון הינו האם במסגרת הסכם מכר סטנדרטי נמכרות גם זכויות עבר לתביעת הפקעות עבר ופגיעות עבר במקרקעין

במקרה הנוכחי פסק הדין קבע כי זכויות לתביעת פיצויי הפקעה נמכרו עקב התנאים המיוחדים בשטר המשכנתא .

אך בעקבות פסק הדין זה מומלץ כי במסגרת חוזה המכר ידאגו הרוכשים/מוכרים לסעיף מפורש ואבחנה מסודרת של המחאת כל הפקעות ופגיעות בגין העבר, או הותרתן בידי המעביר, ע"מ שלא יוותרו ספיקות שיפגעו בשני הצדדים בהמשך.

שם ומספר הליך: עמ"נ 45579-07-16 ניסים פרג'ון ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אלכס קיסרי.

תאריך מתן פסק הדין: 23.11.2017 פרטי הנכס: מקרקעין בחלקה 19 בגוש 10046, שמצוי דרומית-מערבית לחדרה.

ב"כ המערערים: לא צוין.

הערעור נסב על נכס מקרקעין כאשר זכויות הבעלים בו שועבדו לבנק הפועלים, אשר נקט בהליכי הוצאה לפועל לצורך מימוש המשכנתא. בגדר הליכים אלו, נמכר הנכס למערערים בדרך של כינוס נכסים.

על המקרקעין שבנדון, חלה תכנית מתאר לתשתית לאומית (תת"ל) 3, 4/6, שעניינה תוואי דרך מס' 9 (להלן "התכנית").

בשנת 2008 הגישו המערערים תביעת פיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), בשל פגיעה במקרקעין עקב התכנית. הוועדה המקומית החליטה לדחות את תביעת הפיצויים, בנימוק שאישור התכנית לא גרם לפגיעה במקרקעין. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר.

הועדה קבעה כי, לפי הפסיקה על תובע מכוח סעיף 197 לחוק, הטוען שזכות התביעה הומחתה לו, מוטל נטל ההוכחה בנוגע להמחאת הזכות, וכי המערערים לא הוכיחו זאת.

בנוסף, ועדת הערר ציינה כי העובדה שהזכויות בנכס נמכרו בהליכי הוצאה לפועל אינה מביאה לשינוי התוצאה, וכי הוראת סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח-1968, כשלעצמה אינה מהווה המחאה של הזכות הנמכרת בהליכי הוצאה לפועל. על החלטה זו הוגש הערעור דנן.

בית המשפט ציין כי סעיף 34א לחוק המכר אינו רלוונטי לענייננו, ולא ניתן להסיק ממנו דבר לעניין המחאת זכותם של הבעלים לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.

בית המשפט הוסיף כי הכונסת הוסמכה למכור את זכויותיהם של הבעלים במקרקעין, ולכאורה – ובהיעדר ראיה לסתור הזכויות הנמכרות כוללות גם את הזכות לפיצויים בגין הפגיעה במקרקעין.

בענייננו, המקרקעין לא נרכשו מהבעלים כי אם מכונסת נכסים, ואין בהסכם המכר דבר המאפשר להסיק אם המחיר שנקבע בהסכם המכר משקף את העובדה שזכות התביעה, לפי סעיף 197(א) לחוק, נכללת בהגדרת הזכויות הנמכרות כמשמען בהסכם המכר, אולם בית המשפט ציין כי מענה לכך נמצא בסעיף 2 לתנאים המיוחדים של שטר המשכנתא, הקובע:

"שטר משכנתא זה כולל שיעבוד ומשכון.. הממשכן ממשכן ומשעבד בזה לטובת הבנק את כל זכויותיו לפיצוי ו/או לשיפוי שתהיינה לו כלפי צד שלישי בשל הינזקם או הפקעתם של הנכסים הממושכנים"

מניסוח זה קבע בית המשפט, כי ניתן להסיק, שבנוסף לזכות הבעלות משכנו הבעלים גם זכויות אחרות, קיימות או עתידיות, ובכלל זה גם את זכות התביעה שלהם לפי סעיף 197(א) לחוק, כפועל יוצא מכך, בית המשפט קבע שמימוש המשכנתא על זכויות הבעלים בנכס כלל גם את זכות התביעה, וזו נמכרה למערערים על פי הסכם המכר.

בית המשפט פסק כי דין הערעור להתקבל והדיון הוחזר לוועדת הערר.

הערת מערכת:

תביעות על פי סעיף 197 וכן תביעות לפיצויי הפקעה ככלל בוחנות את הפגיעה במקרקעין בירידת ערכם, ולא את הפגיעה באדם, אולם ברי כי במקרים של העברת זכויות, הרשות המפקיעה תנסה לטעון כי הקונה רכש את הזכויות ביודעו על המצב התכנוני או שהמחיר ששולם משקף או לחליפין אינו מעיד על פגיעה וכדו'.