סמכויות הועדה המקומית בתיקון 101

סמכויות ועדה מקומית תיקון 101

ב-07/04/2014 פורסם ברשומות תיקון101, בחוק התכנון והבניה, תשנ"ד- 2014.

תיקון 101, הינו אחד מהרפורמות הסטטוטוריות המקיפות והמשמעותיות ביותר בתולדות מדינת ישראל, שבמרכזו שינוי מהותי בחקיקה משנת 1965.

רפורמה גדולה ומשמעותית זו זכתה דווקא לכינוי מצמצם בתקשורת - "רפורמת המרפסות" או "רפורמת הפרגולות". הכינוי נובע מחזונו של ראש הממשלה בנימין נתניהו בצוות 100 הימים שהקים ב-2009, לקדם רפורמה בתכנון ובנייה, במטרה לצמצם את הבירוקרטיה בתחומים אלו בישראל.

אולם תיקון 101, אינו רפורמה קטנה לסגירת מרפסות ואיננה עוסקת רק בקיצור בירוקרטיה, אלא מהווה מהפכה של ממש בקידום הליכים שיביאו לשיפור מהותי של איכות בנייה במדינת ישראל, תוך ייעול, קיצור ופישוט ההליכים לקראת פיתוח תרבות בנייה בישראל. בכתבה זו נתמקד בוועדות המקומיות, בהרחבת סמכויותיהן, כפי שמופיעות בתיקון 43, סעיף 62 בחוק התכנון והבניה.

סמכויות ותוכניות

לפני תיקון 101, החלוקה הקלאסית של ועדות מקומיות הייתה חלוקה גאוגרפית. לכל הועדות המקומיות היו סמכויות זהות, והשוני ביניהן היה בתחום התפרשותן הגאוגרפי.

בזמנו, הכרנו שלושה סוגי ועדות מקומיות:

1. ועדה לפי סעיף 18 - שהיא ועדה במרחב תכנון מקומי הכולל תחום רשות מקומית אחת בלבד.

2. ועדה לפי סעיף 19 - שהיא ועדה במרחב תכנון מקומי שבתחומו נמצאות יותר מרשות מקומית אחת.

.3ועדה לפי סעיף 12 - שהיא ועדה שאיננה בתחום אחד ממרחבי התכנון הנ"ל.

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, מוסיף מימד נוסף על החלוקה הגיאוגרפית של ועדות מקומיות, , ומוסיף חלוקה, שעניינה בהגדרת סמכויות שונות, לוועדות שונות, ומחלק אותן לארבעה סוגים:

1. ועדה רגילה - שלה מוקנות סמכויות התכנון המכרות ביחס לתוכנית בסמכות ועדה מקומית, כפי שתוקנו והורחבו.

2. ועדה מקומית עצמאית - שלה מוקנות כל הסמכויות של ועדה מקומית רגילה בצירוף סמכויות ייחודיות רק לה.

3. ועדה מקומית עצמאית מיוחדת - שלה מוקנות כל הסמכויות של שתי קודמותיה ובנוסף להן סמכויות לאשר תכניות פינוי בינוי ותוכניות של התחדשות עירונית.

4. ועדה מקומית עצמאית או עצמאית מיוחדת עם תכנית כוללנית - שלה מוקנות סמכויות להכין תכניות מקומיות ומפורטות, ובלבד שאלה תואמות את התכנית הכוללנית, בתוספת כמה הרחבות מעבר לכך. (תכנית כוללנית היא תכנית החלה על כל או על מרבית תחום הרשות המקומית.

נוספו שתי תכניות מסוג חדש:

תכנית כוללנית- תכנית מתאר מכלילה החלה על כל מרחב התכנון המקומי או חלק משמעותי ממנו.

תפקידה של תכנית מתאר כוללנית היא להתוות את כיווני ההתחדשות והפיתוח העתידיים לטווח זמן ארוך (20 שנה) כסכמה תכנונית שתשרת את הציבור ומקבלי ההחלטות בבואם ליזום תכנון או לבחון תכנית שהוגשה.

כל תכנית התואמת את תכנית המתאר הכוללנית הינה בסמכות הוועדה המקומית העצמאית.

כל תכנית שאיננה תואמת תכנית כוללנית תהיה בסמכות הוועדה המחוזית.

תכנית מצומצמת- תכנית נקודתית ופשוטה המופקדת בהחלטת יו"ר וועדה בכפוף לחו"ד חיובית של המהנדס.

מספר תכניות הוגדרו ב"סמכות מקבילה" של וועדה מקומית ומחוזית, לבחירת מגיש התוכנית.

ריכוז סמכויות משותפות לכלל הוועדות המקומיות:

1. סעיף בחוק 62 א.1 איחוד וחלוקה גם בין שטחים בבעלות אחת. לא חל ביחס לדרך ברשת הארצית.

2. סעיף בחוק 62 א.2 הרחבת דרך וכן הארכתה למגרש סמוך או לצורך גישה לדרך סמוכה.

3. סעיף בחוק 62 א.3 הגדלת שטחי מגרשים לצורכי ציבור (שלא על חשבון מגרש אחר לצורכי ציבור). הגדרת צורכי ציבור הורחבה וכוללת גם: רווחה, תחנות משטרה וכיבוי אש, מתקני תשתית מקומיים.

4. סעיף בחוק 62 א.4 קביעה ושינוי קוי בניין.

5. סעיף בחוק 62 א.4.א קביעת גובה בניינים ומספר קומות או שינוי בגובה ומספר קומות. סמכות זו מתבטלת ולא תהיה קיימת בידי וועדה עם תכנית כוללנית, זאת אם התוכנית הכוללנית לא אפשרה במפורש חריגה מגובה הבניה, או ממספר הקומות, כפי שנקבעו בה.

6. סעיף בחוק 62 א.5 שונו הוראות בדבר עיצוב או בינוי.

7. סעיף בחוק 62 א.6 שינוי חלוקת שטחי הבניה המותרים בתכנית שאישרה המחוזית, סך השטח הכולל לבניה בכל ייעוד לא יגדל ביותר מ-50%%. סמכות זו מתבטלת ולא תהיה קיימת בידי וועדה עם תכנית כוללנית, זאת אם התוכנית הכוללנית לא אפשרה במפורש שינוי בחלוקת שיטחי הבניה ביחס לקבוע בה.

8. סעיף בחוק 62 א.7 קביעה או שינוי בהוראות לגבי גודל מגרש

9. סעיף בחוק 62 א.8 תוספת יח"ד ללא תוספת זכויות. סמכות זו מתבטלת ולא תהיה קיימת בידי וועדה עם תכנית כוללנית, זאת אם התוכנית הכוללנית לא אפשרה במפורש הגדלת מספר יחידות הדיור ביחס לקבוע בה.

10. סעיף בחוק 62 א.9 מה שניתן לבקש בהקלה

11. סעיף בחוק 62 א.10 ייעוד קרקע לתחנת תדלוק בהתבסס על זכויות בניה קיימות כולל שירותים ושימושים מסחריים בהיקף של עד 800 מ"ר.

12. סעיף בחוק 62 א.11 הוספת שימושים למשרדים או מלונות במגרש המיועד למגורים, בהיקף של עד 25% מזכויות הבניה הקיימות, ברשות עירונית שמספר תושביה עולה על 5,000.

13. סעיף בחוק 62 א.12 הרחבת דירות עד 140 מ"ר.

14. סעיף בחוק 62 א.13 קביעה או שינוי ייעוד שטח לאתר שימור.

15. סעיף בחוק 62 א.14 בניין מגורים להשכרה ארוכת טווח. הוספת 20% בניה במגרש למגורים, הוספת שימוש מסחר ב-25% מהשטח, פטור מתכניות ותקנים לענייו חניה. בהוראות התכנית נקבע כי היא כפופה להוראות התוספת השישית. רק בקרקע מנהל ולא בקרקע פרטית או מוחכרת לדורות.

16. סעיף בחוק 62 א.15 שטחי שירות. הוספת שטחי שירות בתת הקרקע בהיקף של כפל תכסית הבניין או שטח ה מגרש.

17. סעיף בחוק 62 א.16 הוספת זכויות בניה במגרש המיועד לבניה ברשות עירונית.

במגרש לבניה רוויה: עד 20% משטח המגרש או 500 מ"ר, הנמוך מבינהם.

בניה צמודת קרקע במגרש למגורים: 7% משטח המגרש או 50 מ"ר הגדול מבניהם ולא יותר מ-175 מ"ר.

כל תוספות זכויות הבניה מתייחס לתכנית האחרונה שאישרה הוועדה המחוזית באותו מגרש, אם ניתנה בעבר הקלה כמותית למגרש, יש לקזז אותה.

סמכות זו מתבטלת ולא תהיה קיימת בידי וועדה עם תכנית כוללנית, זאת אם התוכנית הכוללנית לא אפשרה במפורש הגדלת מספר יחידות הדיור ביחס לקבוע בה.

18. סעיף בחוק 62 א.17 הוספת זכויות בניה במגרש מגורים ברשות שאיננה עירונית

במחוזות הצפון והדרום: 7% משטח המגרש או 50 מ"ר הגדול מבינהם ולא יותר מ-175 מ"ר.

בשאר המחוזות: 7% משטח המגרש או 50 מ"ר הנמוך מבינהם , לא ניתו להגדיל מספר יחידות דיור בזכויות אלה.

שר הפנים ראשי לקבוע בצו כי הכלל של מחוז הצפון והדרום יחול גם על מועצות אזוריות שאינן במחוזות אלה, בכפוף לקריטריונים ואישור ועדת הפנים של הכנסת.

סמכות זו מתבטלת ולא תהיה קיימת בידי וועדה עם תכנית כוללנית, זאת אם התוכנית הכוללנית לא אפשרה במפורש הגדלת מספר יחידות הדיור ביחס לקבוע בה.

19. סעיף בחוק 62 א.18 הוספת זכויות בניה למתקני תשתית מקומית, ללא הגבלת היקף זכויות בניה, אך לצורך הקמה בפועל של מתקן התשתית.

20. סעיף בחוק 62 א.19 קביעת הוראות בנושאים: זכות מעבר, זכות להעברת תשתיות, הפקעה, הריסת מבנים.

סמכויות נוספות לוועדה עצמאית

מספר קומות מעל הקרקע במצב מאושר

תוספת זכויות בניה בסמכות וועדה "עצמאית"

עד 2 (כולל) - עד פי 4 מהקבוע בתכנית (100%)

3-9 (כולל) - עד פי 1.6 מהקבוע בתכנית (60%)

3-9 (כולל) - עד פי 1.3333 מהקבוע בתכנית (30%)

1. סעיף בחוק 62 א.א1.1 הגדלת זכויות בניה במגרש המיועד למגורים בתחום רשות עירונית בלבד, תוספת הזכויות היא ביחס לתכנית שאישרה הוועדה המחוזית וחלפו לפחות 55 שנים מיום אישורה.:

אופציה 1:

רציונל אופציה 1: "יציקת" זכויות בניה להקלה המאפשרת תוספת קומות.

אופציה 2:

תוספת זכויות בניה בסמכות וועדה עצמאית

0.2(20%)*מספר הדירות המותר באותה תוכנית*שטח דירה ממוצע במגרש לפי תוכנית תקפה

רציונל אופציה 2: "יציקת" זכויות בניה להקלה המאפשרת תוספת 20% דירות.

אופציה 3:

שטח השווה ל-15% משטח המגרש

רציונל אופציה 3: "מתאים למגרשים גדולים עם זכויות בניה מועטות.

2. סעיף בחוק 62 א.א2.1 מגורים להשכרה ארוכת טווח: תוכנית שתקבע כי הוראות התוספת השישית חלות עליה, תקבל את תוספת זכויות הבניה בגן כך, ואלו בלבד:

מספר קומות מעל הקרקע במצב מאושר

תוספת זכויות בניה בסמכות וועדה "עצמאית"

עד 2 (כולל) - עד פי 2.2 מהקבוע בתכנית (120%)

3-9 (כולל) - עד פי 1.85 מהקבוע בתכנית (85%)

3-9 (כולל) - עד פי 1.6 מהקבוע בתכנית (60%)

תוספת זכויות הבניה מתייחסות לתכנית שאשרה הועדה המחוזית, מבלי להגביל את מועד אישור התוכנית.

ניתן לסטות מהוראות כל תכנית או חוק לעניין חניות.

התוכנית חלה על קרקע פרטית, או קרקע מהוונת בהסכם חכירה לדורות שנחתם לפני 2009, או אם ההסכם נחתם אחרי מועד זה, חלפו 3 שנים מיום חתימתו.

או אם ההסכם נחתם לאחר 1/8/2014, חלפו שנתיים מיום חתימתו.

3. סעיף בחוק 62 א.א3.1, 9, 10 מגרשים המיועדים לתעסוקה או מלונאות:

הוספת זכויות בניה, שינוי ייעוד והוספת שימושים כמפורט, ביחס לתכנית שאישרה הוועדה המחוזית וחלפו 5 שנים לפחות מיום אישורה:

רשות מקומית

מלונאות

תעסוקה (תעשיה, תעשיה עתירת ידע, מלאכה, משרדים, מרפאות)

עירוני

הגדלת זכויות בניה פי 1.4 מהמאושר בתכנית

הגדלת זכויות בניה פי 1.4 מהמאושר בתכנית, ולא יותר מ-350% סה"כ על המגרש.

הוספת שימוש מסחרי הלווה עד 10% משטח המגרש

שינוי ייעוד והוספת שימוש למלונאות או לכל אחד מהסוגים האחרים של תעסוקה.

כפרי

שינוי יעוד והוספת שימוש למלונאות או לכל אחד מהסוגים האחרים של תעסוקה, למעט משרדים ותעשיה עתירת ידע.

מותר משרדים נלווים לשימושי תעסוקה במגרש.

4. סעיף בחוק 62 א.א4.1 הוספת שטחי שירות בהיקף של עד 30%.

5. סעיף בחוק 62 א.א5.1 הגדלת שטח מגרש לצורכי ציבור גם ע"ח הקטנת שטחי ציבור אחרים.

6. סעיף בחוק 62 א.א6.1 הגדלת שטחי בניה למבנים לצרכי ציבור ללא מגבלה והוספת שימושים לצרכי ציבור ללא הגבלה.

7. סעיף בחוק 62 א.א7.1 תוספת שטחי בניה לחניון ציבורי במגרש לחניון ציבורי.

8. סעיף בחוק 62 א.א8.1 בישוב עירוני: תוספת שטחים תת קרקעיים (גם עיקרי).

9. סעיף בחוק 62 א.א11.1 מבני ציבור עירוב שימושים, לצורך הקמה או הרחבה:

1. תכנית המגדילה זכויות בניה של מבני ציבור תוכל לכלול עד 20% מהם לשימושים מסחריים.

2. תכנית שאיננה מגדילה את שטחי הבניה של מבנה ציבור יכולה להוסיף שימוש סחיר בהיקף של עד 20% מהשטחים המאושרים של מבנה הציבור שעדיין לא מומשו.

3. השטחים הסחירים יבנו בד בבד עם מבנה הציבור בחלק היחסי שלהם.

4. מבני הציבור הם בבעלות הרשות המקומית או המינהל.

10. סעיף בחוק 62 א.א12.1 תכנית למימוש יעדים ציבוריים במגרש שאיננו מיועד לצורכי ציבור (יעוד ציבורי: שטח פרטי פתוח עם זיקת הנאה לציבור, אתר לשימור, חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה, חיזוק ומיגון מבנים, וכל יעוד אחר שיקבע שר הפנים):

1. הגדלת זכויות הבניה עד פי 1.15 מהמאושר בתכנית לצורך מימוש יעדים ציבוריים במגרש עצמו או במגרש הגובל.

2. במועצה אזורית- גודל המגרש לא יעלה עד 3 דונם.

3. הגדלת זכויות לפי סעיף זה היא חד פעמית למגרש.

4. מימוש תוספת הזכויות כפוף למימוש היעדים הציבוריים.

סמכויות נוספות לוועדה "עצמאית מיוחדת"

1. סעיף בחוק 62 א.א1.2 תכנית מתאר מקומית או מפורטת במתחם שהוכרז כ"מתחם פינוי-בינוי"

2. סעיף בחוק 62 א.א2.2 תכנית במתחם שהוגדר ע"י הוועדה המחוזית כ"מתחם להתחדשות עירונית"

סמכויות נוספות לוועדה "עצמאית עם תכנית מתאר כוללנית"

1. סעיף בחוק 62 א.ג תכניות תואמות תכנית מתאר: וועדה עצמאית עם תכנית מתאר כוללנית תהיה מוסמכת לאשר כל התוכניות שתואמות את תכנית המתאר, למעט יוצאים מן הכלל, במפורטים להלן:

2. סעיף בחוק 62 א.ו, ח יוצאים מהכלל:

1. תכנית בתחום מתקן בטחוני או שטח בטחוני.

2. תכנית בשטח שהוכרז ע"י הוועדה המחוזית לפי סעיף 77 כמתחם שהיא מקדמת בו תכנית לפי סעיף 62.א.ז

3. על תכנית נושאית בסמכות הוועדה המקומית, החלה על שטח משמעותי, לא תחל ההגבלה לפי 77.

3. סעיף בחוק 62 א.ג תכניות לפי סעיף 62.א.א1 הוועדה מאבדת את סמכויותיה לאשר תוכנית לפי סעיף 62.א.א1 אם הן סותרות את תכנית המתאר, למעט יוצא מן הכלל אחד המפורט להלן:

4. סעיף בחוק 62 א.ג יוצאים מהכלל: אסר לוועדה לאשר את התוכניות הבאות אם אינן תואמות את תכנית המתאר הכוללנית:

1. קביעת גובה בניינים ומספר קומות או שינויי בגובה ובמספר קומות שקבעה הכוללנית.

2. שינוי חלוקת שטחי הבניה המותרים בתכנית הכוללנית

3. תוספת יחידות הדיור.

4. הוספת שטחי בניה בהיקפים מצומצמים שנקבעו בסעיפים 62.א.א.16, ו-17.

5. סעיף בחוק 62.א.ז תכנית בסמכות מקבילה של הוועדה המחוזית, אם בחר יזם ממשלתי להגישה לוועדה מחוזית:

1. תכנית המייעדת שטח לצורכי ציבור, דרך או תשתיות תכנית הכוללת 400 יח"ד לפחות.

2. תכנית לשיכון ציבורי.

3. תכנית לפינוי בינוי במתחם פינוי בינוי.

4. תכנית לאתר לשימור.

5. תכנית ששר הפנים אישר שהיא בעלת חשיבות לאומית או אזורית.

6. סעיף בחוק 62.א.ח שינוי תכנית שאושרה בסמכות מקבילה של הוועדה המחוזית, ע"י הוועדה המקומית הוועדה המקומית לא מוסמכת לעשות שינויים ביחס לחלק מתוכניות אלו.