קבוצת רכישה אינה זכאית לפטור מהיטל השבחה
פינוי בינוי
ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' היו"ר, עו"ד בנימין זלמנוביץ
ערר מס' 8-464-481/16 סגל יחיאל ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
השאלה שעמדה לדיון בהליך דנא הינה האם הפטור מהיטל השבחה עד לשטח של 140 מ"ר לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") יכול להינתן לכל מחזיק במקרקעין, הממלא אחר תנאי הפטור, הבונה את ביתו במסגרת קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים או התארגנות אחרת בעלת אופי יזמי?
ועדת הערר בלשונה:
"בענייננו יש לראות בקבוצת רכישה כיחידה כלכלית אחת, שכן כאמור חברי הקבוצה פועלים כגוף אחד בלי יכולת לסגת מההסכמים המחייבים, ומשום כך לשלול ממנה את תחולת סעיף 19(ג)(1). משמעות הדבר היא שבמקרים הרלוונטיים יש לראות ב"גורם המארגן" כמי שהופך את הקבוצה ליחידה כלכלית אחת ובהתאם לחייב את העסקה בהיטל השבחה בהתאם למועד שבו נבנו דירות המגורים".
ועדת הערר גרסה, כי יש לראות בחברי קבוצת הרכישה כמי שרכשו זכות עתידית לדירה במקרקעין, להבדיל מהזכויות הפורמליות שרכשו בפועל לבעלות במשותף, ועל כן אף שבאופן פורמלי רכשו זכויות בעלות במשותף במקרקעין, לא ייחשבו כ"מחזיקים" לפי החוק.
פרשנות זו מתיישבת עם תיקון מס' 69 לחוק המקרקעין ומתבססת על מערכת החוזים בהם מתקשרים הרוכשים בקבוצות רכישה.
תוצאה אחרת תעודד שימוש לרעה בהוראות סעיף הפטור שכן תזמון העברת הזכויות, ערב ההשבחה ובטרם החלה הבנייה תביא למצב של הימנעות מתשלום מיסים שונים.
לפני מספר שנים שקלתי להצטרף לקבוצת רכישה, כי זה נראה כמו דרך מעולה לחסוך בעלויות הבנייה. ככל שנכנסתי לעומק הדברים והתייעצתי עם אנשי מקצוע, הבנתי עד כמה ההיבטים המשפטיים והמיסויים מורכבים ושלא תמיד יש פטורים או הנחות במקומות שמצפים להם, כמו בנושא היטלי השבחה. בסופו של דבר החלטתי לרדת מזה ולחפש אופציות נדל"ן רגילות, ואגב, כשבדקתי לאחרונה אפשרויות השכרה נגישות באזור, נתקלתי במידע על דירות דיסקרטיות בבני ברק. תמיד חשוב לבדוק את כל האותיות הקטנות מראש כדי למנוע הפתעות כספיות. תודה על הטיפים החשובים!