חלקות תלת מימדיות - מושג חדש במקרקעין
החל משנת 2000 בוצעה עבודה בין משרדית רחבת היקף שנועדה להמליץ לממשלה בדבר הנהגת משטר רב שכבתי של זכויות בקרקע, והצעת ובחינת שינויי החקיקה הנדרשים לשם כך.
במסגרת העבודה פעל צוות מחקר ופיתוח במרכז למיפוי ישראל, שהגיש את המלצותיו בדוח מסכם משנת 2004. בעקבות ההמלצות כאמור, פורסמו בימים אלה עיקרי תזכיר החוק שנכתב על ידי משרד המשפטים הנועד להסדיר את נושא הבעלות התלת מימדית בשכבות הקרקע השונות.
עיקרי תזכיר החוק לתיקון חוק המקרקעין הינם כדלקמן:
תיקון סעיף 1 כך שחלקה תלת מימדית תוגדר כזכות במקרקעין. בדברי ההסבר המצורפים לתזכיר החוק נאמר כי מוצע לתקן את הסעיף ולקבוע הגדרה לחלקה תלת מימדית שהינה יחידה נפחית בעלת גבולות סופיים המהווה חלק מהחלקה. גבולות החלקה התלת מימדית יכללו גם מימד אנכי והכל בהתאם לכללים שייקבעו בתקנות הרישום שיתקין שר המשפטים.
תיקון סעיף 11 ו-13 כך שחלקות תלת מימדיות תהיינה נושא לבעלות, לזכויות ולעסקאות נפרדות, בניגוד לחלקות אחרות במקרקעין אשר לגביהן הכלל בדבר היעדר תוקף בעסקה בחלק מהמקרקעין ימשיך לחול ולהיות בתוקף.
הוספת סעיף 13א לחוק המגביל יצירה או רישום של חלקה תלת מימדית אלא אם נוצרו לפי תוכנית ו/או תשריט מכוח חוק התכנון והבניה ו/או נוצרו לפי הפקעה ו/או רכישה של קרקע לצרכים ציבוריים לרבות דרכים.
כמו כן נקבע באופן חד משמעי כי יצירת חלקה תלת מימדית תהיה אך ורק בחלקה שייעודיה עפ"י התוכנית הינם ייעודים מהסוג ששר האוצר יקבע בתקנות שהם מתאימים לרישום התלת מימדי. כלומר, אין הכוונה להפוך את החלקה התלת מימדית לכלל שעל פיו יירשמו חלקות במרשם המקרקעין, ובית משותף לדוגמא לא יירשם בחלקה תלת מימדית אלא כפי שנרשם עד היום. אך ורק חלקות המיועדות לצרכים לשירות הציבור יירשמו כחלקות תלת שכבתיות.
תיקון סעיף 168 לחוק המקרקעין כך ששר המשפטים יהיה מוסמך לקבוע גם את סדרי הניהול והרישום של חלקות תלת מימדיות ופרטיהן.
בתזכיר החוק הוצע גם לערוך תיקון עקיף בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, כך שגם אליו תתווסף ההגדרה של חלקה תלת מימדית.
ראוי לציין כי מדובר בשינוי חקיקה חשוב מאוד אבל מסתמן כי יש עוד דרך רבה לילך בה כדי להדביק את הפער בין חוק המקרקעין לחוק התכנון והבניה וליתר החוקים המסדירים את נושאי הקרקעות במדינת ישראל. לדוגמא, חוק התכנון והבנייה מקדים את חוק המקרקעין כך שזכויות בנייה מוסדרות בו בניגוד לחוק המקרקעין בו כאמור הן אינן מוכרות כזכות במקרקעין הניתנת לרישום.
ייתכן כי היה מקום כבר עתה לשלב בין החוקים כך שיעמדו בקו אחד ולא יוותרו נושאים שאינם מוסדרים.
מומלץ תמיד להתייעץ עם שמאי מקרקעין בטרם ביצוע עסקה במקרקעין - 054-7671766
