תביעות לפי סעיף 197 האם יש להתייחס לרצף תכניות כתכנית אחת או כתכניות נפרדות לשם חישוב הפגיעה ????

תביעת 197 – מקרה בו תוכניות נפרדות המהוות מהלך תכנוני אחד

שם והאם מספר הליך: ערר 95020/13 פולק חיים ואדית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 23.5.2017 פרטי הנכס: לא צוין.

עסקינן ב-12 עררים שהוגשו בעקבות החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה לדחות תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 אשר הוגשו בעקבות אישורה של תכנית הר/ 1985/ 1 (להלן: "תכנית המתאר"). העוררים טענו כי במסגרת תכנית המתאר שונה ייעוד הקרקע הצמודה לביתם מקרקע לעיבוד חקלאי, לקרקע לבנייה אשר פגע בערך המקרקעין שלהם.

מאידך, טענה הוועדה המקומית כי התכנית מושא התביעה הינה תכנית מתאר, שמכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה והרי שהיא מחייבת הכנת תכנית מפורטות שרק בהן ייקבעו המגרשים השונים כולל ייעודיהם הספציפיים, זכויות הבנייה וכו' ואף הפגיעה ככל שקיימת נגזרת משתי התוכניות גם יחד המהוות "מהלך תכנוני אחד".

ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיבה והדגישה כי תכנית המתאר והתכנית המפורטת מהוות מהלך תכנוני אחד, מדובר בשתי תכניות שונות שבפועל משלימות אחת את השנייה. לכן, גם בנוגע לסעיף 197, צריך לבחון השפעתן הכוללת של שתי התוכניות יחדיו. ועדת ערר קבעה כי בחינת הפגיעה מכוחה של תכנית המתאר תיעשה אל מול פריסת הייעודים והוראות הבינוי שנקבעו בתכנית המפורטת. נוכח סמיכות הזמנים בין שתי התכניות והעובדה שהתכנית המפורטת כבר הייתה מופקדת ולמעשה התקבלה החלטה לאשרה בעת שהוגשה התביעה, אין ספק כי יש להביא בחשבון את התכנית המפורטת במסגרת בחינת התביעה בגין תכנית המתאר.

ועדת הערר הוסיפה וציינה כי אף ב"הלכת קהתי" (ע"א 4809/91) נקבע כי כאשר תכנית מאוחרת מאיינת או מקטינה פגיעה שנגמרה מכוח תכנית קודמת, לא יהא זכאי בעל המקרקעין לפיצויים מכוח התכנית המוקדמת או שהם יופחתו לפי העניין.

חרף כל האמור, ועדת ערר קבעה כי בירור התביעה בפני הוועדה המקומית היה לקוי ופגום מן השורש, ועל כן החזירה את הצדדים לדיון מחודש בתביעה. בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

בהלכת הר קבע בית המשפט העליון כי בנסיבות המתאימות ניתן להגיש תביעה בעת אישור התכנית האחרונה בה ניתן לבחון את כל הנזק שנגרם בגין תכניות, כולל אלו שקדמו לה. עם זאת, מדובר במקרים מאד מסוימים ובמבחנים שנקבעו לשם כך, רצוי תמיד לא להמתין ולהגיש תביעה בתוך מועד ההתיישנות על מנת שלא תעלנה טענות עתידיות, ולכל הפחות להרדים תביעה זו עד לבירור כל השלבים יחד.

ומקרה אחר בו מהוות מהלך תכנוני נפרד

שם ומספר הליך: ערר 9017/14 ברנר זליג ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב שומרון

ערכאה: וועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז חיפה, בפני יו"ר הועדה עו"ד דקלה מוסרי-טל

תאריך מתן ההחלטה: 24.4.17 פרטי הנכס: חלקה 14 בגוש 11339 בזיכרון יעקב.

בערר זה נדרשה וועדת הערר לדון בשאלה אימתי ניתן יהיה לראות בשתי תכניות עוקבות, "מהלך תכנוני אחד", ובשל כך לייחס את מלוא הפגיעה לתכנית אחת ולמועד אחד.

בנסיבות המקרה, הטענה עלתה בשל פרק הזמן המצומצם יחסית שחלף בין אישור שתי התכניות, כאשר התכניות שנדונו הינן תכנית ש/1130 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 3.11.11 ושינתה את ייעוד המקרקעין משטח חקלאי לשטח חקלאי מוגן במחציתו האחת ולשטח יער טבעי לשימור לפי תמ"א 22 במחציתו השנייה; ותכנית ש/1404 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 19.11.12 ובה הוגדרו המקרקעין או לפחות חלקם כיער טבעי לשימור.

בפתח דבריה בסוגיה, ציינה וועדת הערר כי סוגיית היותן של מספר תכניות עוקבות "מהלך תכנוני אחד" נדונה בפני בית המשפט העליון בעניין "הר" (בר"מ 3781/04) שם נקבע שהכלל הוא שכל תכנית היא נשוא עצמאי לתביעה לפי סעיף 197 ואולם יכול שיתקיים חריג לכלל, וניתן יהיה להתייחס לתוכניות עוקבות כ- "מהלך תכנוני אחד", ככל שיוכח שמטרתן של שתי התכניות היא להשיג תוצאה תכנונית משותפת, שקיימת זיקה משמעותית ביניהן, לרבות זיקה פורמאלית, כך שהתקנון של תכנית אחת צופה את אישורה של תכנית מאוחרת יותר המתייחסת לאותם מקרקעין, ופרק הזמן שחלף בין מועדי אישור התכניות.

במקרה דנן, וועדת הערר קבעה כי חרף פרק הזמן הקצר יחסית שבין התכניות, אלה אינן בעלות מטרה זהה ולא קיימת ביניהן זיקה הדוקה ואף לא זיקה פורמאלית. ועדת הערר הסבירה בין היתר, כי אמנם, ישנה חפיפה מסוימת בתחום התכנון וכן חפיפה מסוימת בקביעת הייעודים, ואולם בעוד שהמטרה העיקרית של תכנית ש/1404 הנה שמירת ערכי טבע ונוף, תוך יצירת תשתית לנופש אקסטנסיבי, עיקר מטרתה של תכנית ש/1130 הנה הסדרת השטחים החקלאיים של היישוב זיכרון יעקב.

לפיכך נקבע, כי אין מדובר בהליך ומהלך תכנון אחד, אשר לאזרח זכות לתבוע בגינו כמקשה אחת, אלא יש לתבוע

בגין כל תכנית בנפרד ולשם כך מינתה וועדת הערר שמאי מייעץ.